小产权房该不该转正?

　　十八届三中全会决定全文公布后，小产权房和单独二胎政策成为老百姓最为关注的热点问题。特别是决定提出建立城乡统一的建设用地市场的表述，引起各方的关注和讨论。围绕着小产权房是否应该转正，专家学者、政府官员、地产商等各持己见，莫衷一是。

　　近日就有媒体报道，华远地产股份有限公司董事长任志强在财经年会房地产论坛上回答小产权房合法问题时十分愤怒的表示，允许小产权房合法化，就是允许其他的违法行为合法化，小产权房永远不可能合法化。

　　所谓小产权房就是在农村集体建设用地上建设的，被非本集体组织成员购买的房屋，它不需要缴纳土地出让金，也没有基础设施配套，价格低远低于大产权的商品房，但是没有产权证，不能用于买卖。

　　诚然，从现有土地管理相关法律来看，小产权房转正的确是不合法的。

　　但是，三中全会提出要全面深化改革，在农村集体建设用地使用方面也明确提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让人们有了很多想象的空间，也表明小产权房有转正的可能。

　　土地作为一种直接性生产要素，在计划经济时代被人为的分成集体和国有两种类型，本身就不合理。按照市场对资源配置起决定性作用的原则，即使集体土地和国有土地同权同价，也是要遵循市场规律的，而不是政府硬性的规定。

　　再者，城乡要素的双向流动和平等置换也要求农村集体建设用地入市。农村居民可以购买城市住房，城市居民不能购买农村住房，本身就是一种不平等，而且还会造成城市农村两头占地，不利于集约节约用地。城市房价居高不下，与政府作为唯一垄断的供地方有关，农村集体建设用地入市也有利于降低高房价，增加多元化的供地主体，这也是正确处理政府和市场的关系的重要体现。至于有人强调的小产权房的质量问题，绝不是只有通过开发商才能保证房屋质量，我国广大农村都是农民自建房，质量也没差到哪去，再者房屋质量好坏与政府监管力度有关。

　　另外，提高农民财产性收入要求恢复农村集体建设用地的本来价值。由于农民住房没有产权，不能上市交易，直接制约了农民财产性收入得增。另外我们目前的征地制度，通过低价征收集体用地，高价出售国有用地的做法，给农民很少的土地补偿，也大大减少了农民的财产性收入。由于产权不明晰，农村宅基地作为农民永久性财产的价值一直得不到体现。

　　当然，有人担心农村集体建设用地入市会对地方政府冲击很大，其实完全不必担心。一方面，只有城市郊区的集体建设用地价值能与国有土地相当，但偏远农村、山区的集体土地是断然不可能的，这个基本常识市场还是会有的，所以不必担心放开农村集体建设用地，土地市场会失控。另一方面，如果政府的收入要靠卖地来维持，那也是不可持续的，维持政府正常运转的收入完全可以通过改革税收制度，特别是推出房地产税、遗产税等来完善。

　　还有人担心农村集体建设用地入市会对房价造成冲击。短期来看，是必然的。但是从长期来看，维持目前的高房价实际上是不利于我国经济社会的发展，没有哪个发达国家是依靠房价来支撑的，况且高房价还不利于实体经济发展，助长了投机行为，拉大了收入差距，增加了社会风险。

　　也有人担心农村集体建设用地入市还不够成熟，不合法，不合规。既然三中全会已就全面深化改革形成共识，当前改革已经进入深水区和攻坚期，困难和阻力会越来越大，更加需要智慧、勇气和决心。改革就是要变法，修改完善某些不合理的法律法规。

　　当前的改革更重要的是调整利益结构，一是地方政府的利益，特别是对土地财政依赖严重的地方政府；二是房地产商的利益，特别是依附地方政府土地垄断供给产生的利益；三是部分当前土地房产政策的受益者。改革要通过制度的创新和设计，让大多数人受益，让弱势群体受益。

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