德国如何稳定房价

　　在德国， 若房价超出评估师测算的20%，卖房人将面临5万欧元罚金，超过50%则要坐牢。（《北京青年报》10月22日）

　　面对中国内地一二线城市房价如脱缰野马般上涨，屡次调控无果的局面，百姓只能望房兴叹。俗话说，急病乱投医。多了解一下国外特别是发达国家的房价涨幅与调控措施，也许对中国内地有借鉴意义。

　　德国一家三口因为无法偿还贷款面临房产被银行收回而自焚的消息，在微博上热议，引起公众对于德国房价问题的讨论。其实，这只是个例。德国房价这几年虽然略有上涨，但“房吃人”的事情比较鲜见。

　　从国际大经济环境看，金融危机以后，美国持续实行超宽松货币政策，实施三轮量化宽松，大肆放水美元，冲击的是世界各国经济，包括房地产等资产价格的泡沫式上涨。同属于西方发达国家的德国也不会幸免。根据德国著名统计网站Statista的调查结果，最近五年，德国大中城市平均房价几乎翻番。如西部城市杜塞尔多夫2007年每平方米约1775欧元，今年三季度已经到了3760欧元，折合人民币3万元左右，远低于中国一线城市的房价。但必须看到，从房子本身来看，无论从品质、环境、修缮、配套设施等都是中国内地房子无法比拟的。同时，房价涨幅较大的也仅仅是个别城市而已。整体而言，德国房价比较稳定。

　　在过去30年间，德国房价平均上涨了60%，但是个人收入却增长了3倍，而同期美国的房价增长了两倍。那么，德国房价稳定的秘籍是什么，是否可供中国内地借鉴呢？

　　德国没有将房地产作为支柱产业，不依靠房地产增加GDP，也不依靠房地产创造就业机会，更没有土地财政。迫于选民压力和选票丢失风险，政府虽然控制着不少的公共土地和住宅，但并不敢通过炒高地价来增加收入。

　　与此同时，政府将居住作为一项国民福利来对待，并不完全放任市场去无节制调节。在西方发达国家的福利政策中，住房是内容之一。倡导自由市场经济万能的美国，2000年政府财政救助住房补助，就占到联邦预算总支付的2%。同时，住房抵押贷款利息可以作为个税收入中的抵扣额度，实际上变成一种税收补贴。中国内地应该进一步强化将居住作为一项国民福利的观念。

　　德国没有炒房史。在德国炒房要交3.5%的交易税，有了盈利还需要缴纳差价盈利税，基本无利可图。对于哄抬房价者，轻则罚款，重则坐牢。并且，德国政府对房租涨幅也有严格的限制，房租也并不高。

　　德国的做法对中国内地控制房价很有启发和借鉴意义。政府应该理直气壮地干预房价、调控房地产市场，但手段上尽量采取市场化的间接经济手段。

　　德国带给中国的启示还包括，它将经济发展重点放在了实体经济上，其经济增长在工厂、车间里机器的轰鸣声中，而不是在金融交易所交易员的叫价声中，更不是在房价投机炒作的非理性上涨之中。支撑德国经济增长的是全要素生产率的提升：资源能源的节约高效利用、劳动生产率的提升、生产资料利用效率和价值的提高、生产工具的创新和产品的创新、销售流通渠道的高效运转等等。

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