2007年底“中天置业总裁涉嫌卷款逃跑”事件的余波至今仍未平息，“黑心中介”成了人们对中介公司的一贯评价。尽管如此，浩浩荡荡的“租房大军”和二手房的需求者们还是得和中介“打成一片”。到底中介公司提供的服务有哪些?费用该如何支付?在与中介公司合作时该注意些什么?本期“拍案说法”邀请北京市金拓律师事务所杨健律师，通过对真实案例进行法律分析，来解答以上问题。

　　原告：赵先生

　　被告：某地产经纪公司

　　案由：赵先生认为中介公司的工作程序不符合国家有关部门的规定，且不安排赵先生与房主面谈，主合同没有成立，不应提前代交定金，要求解除双方签订的《购房委托合同》，同时中介公司退还购房定金4万元。

　　判决结果：解除赵先生与中介公司签订的《购房委托合同》;中介公司于本判决生效后七日内返还赵先生购房定金人民币4万元。

　　案情再现

　　2007年5月21日，赵先生与北京某房地产经纪有限公司签订了一份《购房委托合同》，委托中介公司代购海淀区太阳园X号楼一套二手房，并在《购房委托合同》中约定，“赵先生委托中介公司购买位于北京市海淀区太阳园X号楼X室房产，建筑面积99.29平方米，权属性质为商品房。赵先生委托中介公司代理服务项目包括购房咨询、提供房源信息、陪同看房、与售房人洽谈、促成交易、代收代转定金、购房款、代办产权过户等。签订合同后，赵先生应向该套房房主交付购房定金4万元，此定金由中介公司代收转交，并在办理该房产过户时，赵先生交付的定金抵作购房款。中介公司在收到赵先生购房定金后，确定赵先生购买意向7个工作日内，完成对该房产的确权调查，中介公司开始履行本合同其他义务。”

　　《购房委托合同》签订当天，赵先生向中介公司交付了定金人民币4万元。

　　后来，赵先生查看了房地产中介提供经纪业务时的工作流程，发现该中介公司的工作程序不符合国家有关部门的规定：一是中介公司没有提供从事该项业务的资质证，没有与其签订《房地产经纪合同》;二是120多万的巨额购房款也是先交付给中介公司，再由中介公司转交给房主，不是通过商业银行专项账户划转。赵先生觉得中介公司提供的服务缺少安全感及行业规范性。

　　从签订合同到赵先生提起诉讼，中介公司一直没有安排赵先生与房主见面，商谈签订房屋买卖合同事宜。房屋买卖的主合同没有成立，为什么要提前代交定金呢?

　　2007年6月，赵先生一纸诉状把中介公司告上了法院，要求解除双方签订的《购房委托合同》;同时要求中介公司退还购房定金4万元。

　　被告则辩称，发生争议完全是因为赵先生反悔买房造成的，其次，按照行业惯例，中介公司肯定要先收取购房人的购房定金。公司现提出反诉，被反诉人支付反诉人代理费35000元;反诉费由被反诉人支付。

　　收取定金后未履行义务

　　法院经过审理后认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。赵先生与中介公司签订的《购房委托合同》是双方真实意思的表示，且合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自的义务。

　　从赵先生与中介公司签订的委托合同内容看，双方签订的合同系居间合同关系。

　　根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。中介公司是具备房地产中介服务机构资质条件的公司，但其在与赵先生签订合同时，并未提供有效的《房地产经纪人资格证书》，亦未提供从业人员房地产经纪人资格证，因此，中介公司的行为足以使赵先生提出解除双方签订的《购房委托合同》。

　　在双方签订合同后，赵先生按照约定向中介公司支付了定金4万元，中介公司收取赵先生定金后，并没有及时与房屋出卖人签订购房协议，亦未积极协助房屋出卖人与赵先生见面洽商。虽然中介公司提供了出卖人与另一房地产经纪公司签订的房屋出售委托合同，但该合同签订日期先于赵先生与中介公司签订的委托合同，不能证明与赵先生委托中介公司购房合同存在必然联系。中介公司将4万元定金交给这一房地产经纪公司亦无法证明系为赵先生购房所交付的定金。综上分析，中介公司收取赵先生定金后并没有履行其他义务，因此，对赵先生要求中介公司返还4万元定金的诉讼请求，法院予以支持。

　　一、房地产中介公司提供的服务是居间服务，还是委托服务或经纪服务?

　　从本案房地产中介公司向赵先生提供服务的主要内容是提供购房咨询、房源信息、陪同看房、与售房人洽谈、促成交易、代收代转定金、购房款、代办产权过户等内容，实为一种房地产经纪活动。房地产经纪主要是为交易双方牵线搭桥，为买方找卖主，为卖方找买主，促成交易成功，并协助办理有关手续，从而收取佣金。按照《经纪人管理办法》对经纪人的规定，经纪人是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。因此，我国房地产经纪活动不仅仅是居间中介，还包括代理和行纪。按照《合同法》、《民法通则》等规定，代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。行纪是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的活动。居间是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的活动。因此，从中介公司提供服务的主要目的是促成赵先生与售房人洽谈、促成交易，及签订二手房买卖合同出发，本案应为经纪合同中的一种居间合同。

　　二、 房地产居间，促成合同有效成立后才付费：

　　按照《合同法》第426条规定，经过居间人的居间行为，使委托人与第三人或者委托人之间的合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

　　● 房地产居间人促使委托人与第三人间的合同必须成立。如合同没有成立时，居间人不能请求委托人支付报酬。但居间合同的性质属于委托合同，委托人可以随时解除合同，有时就会出现居间人已经进行了居间行为，而委托人为了逃避支付报酬的义务，解除了与居间人之间的合同，然后再与居间人介绍的第三人订立合同。这种“过河拆桥”的行为属于明显违反诚实信用原则的行为，如果事后居间人知道了此情况，仍有权要求委托人向其支付报酬。

　　● 房地产居间人促成委托人与第三人间的合同必须是合法有效的。如果合同成立后被宣告无效或被撤销，居间人无权请求支付报酬。如果已经支付了报酬，给付居间人报酬的委托人有权请求房地产居间人返还该报酬。

　　● 居间人促成了合同成立，但委托人与居间人没有对报酬问题做出约定，或者约定不明确的，双方当事人可以对报酬问题进行补充协议;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的，按照居间人付出的劳务合理确定。

　　● 报告居间，原则上由委托人向居间人支付报酬。

　　因此，具体到本案中的中介公司，如想获得居间报酬，也应促成赵先生与房主之间的存量房合同成立、有效。从赵先生陈述“中介公司至今也不安排其与房主见面商谈、签订二手房买卖合同事宜，主合同没有成立”等事实，证明中介公司没有促成赵先生与以上房主间的合同，中介公司是不能获得相应报酬的。

　　三、二手房买卖注意事项:

　　● 出售二手房的人是否已经取得了房产证;其中需要审查产权人是否与出卖人是同一个人;区分是成本房还是商品房，目前国家对成本房的再次上市出售有专门的政策规定;也要区分建筑面积与实际面积有没有差异。

　　● 出售二手房的人居民身份证、房产证等有效证件与购买人签订书面的二手房买卖合同;其中需要审查产权人是否存在共有产权人，其他产权人有没有同意出售的书面意见等有效证件，如是成本房的，是否取得了政府有关部门的审批手续。

　　● 买卖双方自签订书面买卖合同30日内亲自或委托代理人到房屋管理部门办理产权转移手续及交接手续。

　　■ 链 接

　　房屋买卖合同，如出现履行不能的，委托人亦可不付报酬

　　2007年6月8日李先生通过北京一房地产中介公司，与邓女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》，合同约定邓女士将位于北京市朝阳区望京西区24号楼XXX号房屋以79万元的价格出售给李先生，李先生向邓女士支付了定金20000元。这份由房地产中介公司促成的《房屋买卖合同》中，对李先生的付款方式是全部商业银行贷款支付，没有约定首付款，也未对交房时间及方式、房款给付时间进行约定。后来，邓女士不想出卖以上房屋。李先生把邓女士起诉到法院，要求判令双方签订的《北京市房屋买卖合同》有效，并判令邓女士继续履行合同;支付违约金114000元。邓女士在法院抗辩说，其与李先生签订的这份合同内容不全，特别是在给付房款上，李先生全部是商业银行贷款，合同又没有约定一分钱的首付款，这样的合同违反商业银行贷款规定，是不能贷款的，属于李先生履行不能，并且，李先生也没有履行支付房款义务，不同意继续履行合同。后来，法院采纳了邓女士的抗辩意见，认为双方所签订合同未对交房时间及方式、房款给付时间等具体内容进行明确约定，不具备可履行的条件，故李先生要求确认合同有效、继续履行合同及依据继续履行合同条款给付违约金的请求，缺乏事实及法律依据，法院无法支持，驳回其全部诉讼请求。

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