2022国考行测数量关系经济利润问题之房贷提前还吃亏吗

2021-08-19 17:11:34 公务员考试网文章来源：山西分院

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国考问题解惑？

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我们在购房时经常会遇到这样一些难题，比如到底应该采用等额本息贷款还是等额本金贷款?我手上如果有闲钱了提前归还部分房贷吃亏吗?我们也经常会听到一些置业顾问告诉我们要想提前还房贷，最好是在五年之内还，超过五年就没有还的必要了，因为你已经归还了大部分的利息了，真的是这样的吗?希望通过这篇文章能帮助大家了解房贷奥秘，合理规划资金使用，同时熟练掌握利息的计算方式。

一、等额本金贷款与等额本息贷款

利息计算公式：利息=本金×年利率×年数

下面我们通过一个具体案例来分析一下两种贷款方式：

等额本金贷款

等额本金，顾名思义就是每月所还本金是个固定值。

若贷款本金12万元，分12期(1期为1个月)还完，年化利率6%。

表1 等额本金还款

还款周期	月供本金	剩余本金（元）	月供利息（元）
第1期	10000	110000	120000×6%×=600
第2期	10000	100000	110000×6%×=550
第3期	10000	90000	100000×6%×=500
第4期	10000	80000	90000×6%×=450
……		……	……
第11期	10000	10000	20000×6%×=100
第12期	10000	0	10000×6%×=50
累计	120000

从表1中我们可以看到，按照等额本金还款方式，我们共需还款利息3900元。

那么有人又会问为什么每月利息逐渐减少了呢?因为我们的剩余本金在逐渐减少，那么本金所产生的利息当然会减少咯。若我们在第二期的时候打算提前还掉剩余本金，那总共只需要支付1150元的利息。因此，按照等额本金还款方式提前还款并不亏!

等额本息贷款

等额本息，顾名思义就是每月所还本金与利息的和是固定值。

若贷款本金12万元，分12期(1期为1个月)还完，年化利率6%。

表2 等额本息还款方式

还款周期	月供本金（元）	月供利息（元）	剩余本金
第1期	9727.97	599.99	110272.02
第2期	9776.61	551.36	100495.41
第3期	9825.49	502.47	90669.92
第4期	9874.62	453.34	80795.30
……	……	……	……
累计		3935.65

注：表2数据来源于房贷计算器从表2中可以看出，等额本息这种还款方式前期所归还的本金较少，因此剩余本金所产生的利息会比等额本金略多一点。但是若提前还款，剩余本金同样将不会再产生利息。因此，提前还款也并不吃亏！综上，回答我们一开始提出的两个问题：（1）同样的还款期数，等额本金所产生的利息总额略低于等额本息，但是等额本息一开始的还贷压力较小，大家可以根据自己的经济状况选择适合自己的还款方式。（2）无论采用何种方式贷款，提前还款都不吃亏，因为银行是逐月收取我们的利息，提前归还的本金不再产生利息。二、真题感知某银行推出3年期和5年期的两种理财产品A和B。小王分别购买这两种产品各1万元，结果发现，按单利计算（即利息不产生收益），B产品平均年收益率比A产品多2个百分点，期满后，B产品总收益是A产品的2.5倍。那么，小王各花1万元购买A、B两种产品的平均年收益分别是: A.700元和900元 B.600元和900元 C.500元和700元 D.400元和600元【答案】D 【解析】第一步，本题考查经济利润问题，属于利润率折扣类。第二步，设3年期的A产品平均年收益率为x％，本金为1万元，则每年的收益为100x元；五年期的B产品平均年收益率为(x+2)％，则每年的收益为100（x+2）元，根据题意可得:100(x+2)×5＝3×100x×2.5，解得x＝4。则x＋2＝6，即3年期平均年收益率为4％，5年期平均年收益率为6％。第三步，A、B两种产品的平均年收益分别为10000×4％＝400（元），10000×6％＝600（元）。因此选择D选项。

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