行测常识热点之“房屋转租合同”引发的连环纠葛

一、什么是“房屋转租” 看生活案例

闻某系某小区403号房屋的所有权人和车位登记所有权人。2019年5月25日，闻某与杨某签订《北京市房屋租赁合同》，约定由杨某承租该房屋，租赁期限五年，房屋租金每月5800元，按年支付租金。就在房屋租给杨某一个月后，一次闻某返回家中，偶然发现自己的房子由杨某转租给了自己的朋友张某，租赁期限2年，租金每月约6000元。

房屋转租行为其实就是我们生活中所说的租别人的房子，自己当二房东，这种行为如果征得房主的同意还好说，如果是承租人在未征得出租人同意的情况下擅自转租，就会比较麻烦。

二、厘清主体 分析法律关系

在上述案例里面，有两个法律关系，一个是闻某(房主)和杨某(承租人)的租赁合同，一个是杨某(承租人)和张某(次承租人)的转租合同。

三、抽丝剥茧 分析租赁合同

(一)闻某(房主)和杨某(承租人)的租赁合同

闻某和杨某签订的租赁合同，双方意思表示一致合同成立，且满足三个合同生效的条件：(1)当事人具有相应的订立合同的能力：(2)意思表示真实。(3)不违反法律和社会公共利益，故该合同是有效的。双方理应受到该合同的约束。

(二)杨某(承租人)和张某(次承租人)的转租合同

杨某和张某的转租合同，双方意思表示一致，也满足合同生效的三个条件，故该合同也是有效的。

对于第二个合同，很多同学认为转租合同是不满足生效条件的，这种观点是错误的。上面案例里，承租人和次承租人都具有相应的订立合同的能力，意思表示均真实，并且法律并没有规定未经出租人同意转租的合同无效，故该合同是满足生效条件的。

还有很多同学认为，转租合同是欺诈，应该是可撤销的合同，这种观点也是错误的。欺诈合同要求合同当事人一方采取欺诈手段故意告知虚假情况、或者故意隐瞒真实情况，对方因为欺诈行为陷入错误认识而处分财产。该案例里，承租人杨某确实是瞒着出租人闻某擅自转租的，但闻某作为房主并不是该租赁合同的当事人，租赁合同是债权，债权具有相对性，只要债权人债务人之间没有欺诈就不会成立欺诈合同。本案例里，合同当事人是杨某和张某，杨某并没有欺骗自己的朋友张某，所以也不能成立欺诈合同。

四、权益受侵犯 如何保护自己

上述案例里，虽然转租合同是有效的，但并不意味着作为房主的闻某不能救济自己的权利。具体可以这样：

1.承租人擅自转租，构成违约，可解除租赁合同

《民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。据此，出租人闻某可依据该条款，解除自己和承租人的合同，合同解除后，承租人需要返还房屋，不得再居住。

当第一个租赁合同被解除后，次承租人要求承租人履行转租合同将陷入履行不能，此时，作为次承租人的张某可向转租合同的当事人杨某主张违约责任。

2.承租人擅自转租，构成违约，可要求承担违约责任

承租人杨某未经房东闻某同意，擅自转租房屋，属于重大违约行为，作为房东可以依合同要求杨某承担违约赔偿责任。除此以外，根据《民法典》第七百一十六条规定：承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。如果次承租人使用房屋的过程中造成房屋物品、设备等损坏的，应由承租人承担赔偿责任。

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