时政热点:多方角力下的小产权房市场

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童大焕

但即使有一天小产权房合法化也不会带来商品房价下跌，一是因为品质和居住人群问题，二是“老人老办法，新人新办法”，小产权房的合法化之路不会一步到位，也不会完全没有成本，而是要采取各种办法逐渐过渡。用物业税取代现在一次性土地出让金，就是转正的办法之一。

最近有三种力量直接对小产权房构成影响。一是十八届三中全会提出同地同权、保障农民财产权、土地农房抵押等概念和措施；二是国务院准备统一土地和房屋等的产权登记；三是11月22日，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅发出紧急通知，要求各地要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。这种情形下，继北京之后，广州也明确了打击小产权房的政策。

那么，这三种力量将会对小产权房构成什么样的影响呢？

第一种力量，两部委的行政命令将对“遏制”小产权房的涨势和蔓延构成直接的影响。但历史上这样的命令一再出现，却并不能从根本上改变小产权房蔓延的态势。

第二种力量，三中全会关于农村集体土地和国有土地同地同权的决定，为未来的小产权房通过一定形式合法化留下了空间。它将直接促成小产权房的利好。相对于任志强的小产权房永不合法化言论，我更赞成孟晓苏的看法，他认为任志强不懂农民：“国土、住建部叫停小产权房违法建设、销售，是为摆姿态遏制投机，这很正常。但未来小产权房肯定会转正。”“安全问题做好督查就行了，政府难道不需要与时俱进么？”世界上“农民圈了政府的地”的落脚城市都能合法化，何况小产权房？只可惜现有小产权房离进城农民还是太远，因为要付全款。如果小产权房合法化，用长远的每年交的物业税取代如今一次70年的土地出让金，不仅政府有了稳定的税源，而且因为合法化后可以按揭，进城农民的购房门槛将大大降低。一举多得，何乐不为？

但即使有一天小产权房合法化也不会带来商品房价下跌，一是因为品质和居住人群问题，二是“老人老办法，新人新办法”，小产权房的合法化之路不会一步到位，也不会完全没有成本，而是要采取各种办法逐渐过渡。用物业税取代现在一次性土地出让金，就是转正的办法之一。

三中全会关于农地与国有土地同价同权、农民财产权和土地、农房抵押担保制度等建立，土地更自由地流转，等等，将有助于农业商品化和城市化双双提速。而城市化的过程，就是人口流入城市的过程。这个速度加快，而且随着土地资本化程度加深，进入城市的农民“一无所有”的概率降低，无疑，它会使城市和农村小城镇土地和房屋价格都双双上升。土地自由流转，不仅乡村集镇、城中村和城郊村的土地和房屋价格会上涨，偏远地区的土地和宅基地价格也可能水涨船高。一来是大量的社会流动性以前只有城市住宅一个出口，现在可以以各种方式流到广袤的土地上了，以前的土地是死的，现在可以被会飞的长着翅膀的资金给激活，苏醒过来的大地，理论价值都会提高。二来土地自由流转一旦得到法律上的确认和保护，会大大提高土地拥有者、支配权人对土地收益的长远预期。所有长远预期对今天的折射，就是它今天“变现”的理论价值提高。

第三种力量，国务院准备统一土地和房屋等的产权登记。这种力量对官员财产透明度是一个巨大考验，因此，它将有可能使一些腐败官员的购买力转向更为隐蔽的地下小产权房市场，即使有事，也随时可以及时变更产权，从而实现金蝉脱壳。要知道，小产权房进入正式登记系统，可能还有漫长的道路。而正式进入政府房产登记体系的房产，显然不具备这么隐蔽的条件，要实现全国联网，在现有互联网技术下其实只是易如反掌的事情。

因此，我个人的分析是：城乡同地同权长期利好小产权房，将给小产权房带来正面激励；全国统一登记房地产制度，也将短期刺激小产权房利好。这个刺激力度，略小于城乡同地同权；两部委叫停小产权房，只能被视为例行动作，虽对小产权房有遏制作用，但力度不大。

(作者为著名专栏作家)

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